19.02.2015

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Rent to buy – una nuova opportunità ?

Rent to buy – una nuova opportunità ?

-Intervista ad Andrea Russo di Rent To Buy Consulting-

ciao Andrea, tu sei un agente immobiliare?

ciao Roberta, sì sono un agente immobiliare, anche se di fatto oggi faccio qualcosa di diverso: mi occupo esclusivamente di consulenza nella compravendita con metodo Rent To Buy.

Come ti sei avvicinato al Rent To Buy?

Il Rent To Buy l’ho scoperto verso la fine del 2008, navigando in internet sono capitato su dei siti anglosassoni dove si parlava con entusiasmo di questa formula. Me ne sono innamorato e ho voluto introdurla nel mercato immobiliare italiano all’inizio del 2009.

Cos’è il Rent To Buy e come funziona?

Il Rent To Buy non è, come in molti erroneamente pensano, una forma di pagamento rateizzato. E’ invece un “programma preparatorio all’acquisto” finalizzato ad agganciare l’acquirente ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo, soprattutto per quanto concerne l’equity, ovvero il capitale proprio iniziale che il richiedente mutuatario deve dimostrare di possedere per ottenere il finanziamento. Parliamo del famoso 20% che le banche chiedono: chi oggi non ce l’ha, tramite l’effetto leva che il sistema Rent To Buy produce, è in grado di crearselo capitalizzando una parte dell’affitto.

Tecnicamente si stipulano due contratti tra loro collegati: un preliminare di compravendita e un contratto di locazione.

Quest’ultimo prevede, per un periodo concordato solitamente in 3 anni, di beneficiare di uno sconto sul canone di locazione affinchè l’inquilino/futuro proprietario, sostenendo un esborso mensile pari ad un normale affitto, sia in grado di versare parallelamente anche degli acconti/prezzo sul preliminare di compravendita stipulato, innalzando così il proprio livello di equity.

Il Rent To Buy è differente dall’Affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto ormai è stato superato dal nuovo “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione”, normato dall’art 23 della legge Sblocca Italia, con il quale sono state eliminate le due principali problematiche dell’affitto con riscatto, ovvero la mancanza di trascrivibilità del contratto e la mancanza di creazione di equity per il mondo bancario. Non ha più senso al giorno d’oggi usare l’affitto con riscatto quando esiste invece questa nuova tipologia contrattuale introdotta dal legislatore con l’art. 23.

La nuova tipologia contrattuale, che ha di fatto regolamentato l’affitto con riscatto, viene però erroneamente chiamata Rent To Buy. Ciò in quanto il vero Rent To Buy, quello che rispecchia fedelmente il modello americano, è invece da sempre stato normato dal nostro Codice Civile, essendo costituito dal collegamento di due negozi tipici, il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.

Per una maggior precisione negli USA si utilizzano addirittura 3 contratti tra loro collegati: uno che regolamenta la vendita, uno che regolamenta la locazione e uno che regolamenta l’opzione di acquisto, che negli USA è trascrivibile, mentre in Italia no. Pertanto nel 2009, volendo italianizzare il modello statunitense, ho tolto l’opzione di acquisto e l’ho sostituita con un preliminare al fine di poter disporre di un contratto trascrivibile per una tutela dell’acquirente, oltre che di un contratto che consenta al venditore di percepire una caparra e che consenta all’agente immobiliare di percepire immediatamente la commissione sulla vendita, come è giusto che sia, data anche la complessità di questa particolare compravendita.

In cosa il Rent To Buy può aiutare le agenzie immobiliari?

ll Rent To Buy può aiutare le agenzie immobiliari ad ampliare il proprio bacino di acquirenti qualificati, incrementando così le vendite degli immobili in portafoglio. Inoltre il Rent To Buy, costituendo una più intelligente e vantaggiosa alternativa al mutuo 100%, può aiutare gli A.I. a difendersi dalle banche che, aprendo le loro agenzie immobiliari, potrebbero fare concorrenza sleale offrendo, solamente per i propri immobili, dei mutui al 100%.

E se qualcuno dei nostri clienti volesse approfondire questo discorso, come consigli loro di muoversi?

Consiglio di leggere accuratamente i contenuti del sito www.renttobuyconsulting.it ed in particolare la pagina “Come posso aiutare le Agenzie Immobiliari con il Rent To Buy”; segnalo inoltre il mio prossimo seminario gratuito, organizzato da Fiaip, che terrò il prossimo 5 Marzo a Modena.

Grazie Andrea per il tuo preziosissimo contributo!

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